Ev, arsa, bina ya da iş yeri sahibi olan milyonlarca kişinin her yıl karşılaştığı emlak vergisi, en çok “ne zaman ödenir, nasıl hesaplanır, kimler muaf?” gibi sorularla gündeme gelir. Özellikle ödeme dönemlerinde yanlış ya da eksik bilgi nedeniyle gecikme faiziyle karşılaşmak oldukça yaygındır. Bu yazıda emlak vergisinin ne olduğu, hangi tarihlerde ve nasıl ödendiği, kimlerin emlak vergisi ödemekle yükümlü olduğu ve kimlerin muaf tutulduğu gibi merak edilen tüm konuları güncel mevzuat çerçevesinde, sade ve anlaşılır bir şekilde ele alıyoruz. Emlak vergisiyle ilgili aradığınız tüm cevapları bu rehberde adım adım bulabilirsiniz.
Emlak Vergisi Nedir?
Emlak vergisi, Türkiye sınırları içinde yer alan bina, arsa ve araziler için, taşınmazın sahibi tarafından her yıl belediyelere ödenen zorunlu bir vergidir. Bu vergi, yerel yönetimlerin (belediyelerin) önemli gelir kaynaklarından biridir ve şehir altyapısı, temizlik, yol, park ve benzeri belediye hizmetlerinin finansmanında kullanılır.
Emlak vergisi;
- Konut (daire, müstakil ev)
- İş yeri
- Bina
- Arsa ve tarla
gibi taşınmazlar için ayrı ayrı uygulanır. Vergi tutarı, taşınmazın emlak vergi değeri (rayiç bedel) üzerinden hesaplanır ve bu değer belediyeler tarafından belirlenir.
Halk arasında emlak vergisi;
- ev vergisi
- bina vergisi
- konut vergisi
olarak da adlandırılsa da, mevzuatta bu vergilerin tamamı emlak vergisi kapsamındadır.
Emlak vergisi yükümlülüğü, taşınmazın tapuda kimin adına kayıtlı olduğuna göre belirlenir. Yani kiracı değil, taşınmazın sahibi bu vergiyi ödemekle sorumludur.
Ayrıca bkz: Parsel Nedir?
Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Emlak vergisi, her yıl iki taksit halinde ödenir. Ödeme dönemleri tüm Türkiye’de aynıdır ve belediyeler tarafından tahsil edilir. Verginin zamanında ödenmemesi durumunda gecikme faizi uygulanır.
Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri
1. Taksit:
Mart ayı içinde ödenir.
(Son gün 31 Mart)
2. Taksit:
Kasım ayı içinde ödenir.
(Son gün genellikle 30 Kasım)
İsteyen mükellefler, emlak vergisini iki taksit yerine tek seferde ilk taksit döneminde de ödeyebilir.
Hangi Yılın Vergisi Ödenir?
Emlak vergisi, içinde bulunulan yıl için ödenir. Örneğin:
2026 yılı emlak vergisi → 2026 yılı Mart ve Kasım aylarında ödenir.
Son Ödeme Tarihi Geçerse Ne Olur?
Belirlenen tarihler içinde ödeme yapılmazsa:
- Her ay için gecikme zammı uygulanır
- Borç belediye kayıtlarında birikir
- Uzun süre ödenmezse haciz işlemlerine kadar gidebilir
Bu nedenle ödeme tarihlerinin kaçırılmaması büyük önem taşır.
Bir sonraki başlıkta emlak vergisinin hangi kanallardan ve nasıl ödendiğini adım adım anlatacağız.
Ayrıca bkz: Muhtelif Arsa
Emlak Vergisi Nasıl Ödenir? (Ödeme Tarihleri)
Emlak vergisi, taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye ödenir. Günümüzde mükellefler, belediyeye gitmeden de online ve banka kanalları üzerinden kolayca ödeme yapabilir.
Emlak Vergisi Nereden Ödenir?
Emlak vergisi aşağıdaki yöntemlerle ödenebilir:
1. Belediyeden Emlak Vergisi Ödeme
- Taşınmazın bağlı olduğu belediyenin veznelerine gidilerek
- Nakit veya banka kartı ile ödeme yapılabilir
2. İnternetten Emlak Vergisi Ödeme
Birçok belediye, kendi resmi web siteleri üzerinden online ödeme imkânı sunar.
Bu yöntemde genellikle:
- T.C. kimlik numarası
- Sicil / tahakkuk numarası
ile sorgulama yapılarak ödeme gerçekleştirilir.
3. Bankalar Üzerinden Emlak Vergisi Ödeme
Anlaşmalı bankaların:
- İnternet bankacılığı
- Mobil bankacılık
- ATM’leri
üzerinden “Belediye Vergi Ödemeleri” menüsünden emlak vergisi ödenebilir.
4. E-Devlet Üzerinden Emlak Vergisi Ödeme
E-Devlet sistemi üzerinden doğrudan ödeme yapılamasa da:
- Belediyenin online ödeme sayfasına yönlendirme
- Emlak vergisi borç sorgulama
işlemleri yapılabilir.
Ödeme Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Taşınmaz bilgileri doğru seçilmelidir
- Birden fazla taşınmaz varsa her biri için ayrı ödeme yapılır
- Ödeme dekontu mutlaka saklanmalıdır
Ayrıca bkz: Kapora Nedir?
Emlak Vergisini Kim Öder?
Emlak vergisini, taşınmazın tapuda adına kayıtlı olan sahibi öder. Vergi sorumluluğu, fiili kullanım durumuna değil mülkiyet hakkına bağlıdır. Bu nedenle konutta kimin yaşadığı değil, kimin adına kayıtlı olduğu esas alınır.
Ev Sahibi mi, Kiracı mı Öder?
- Ev sahibi emlak vergisini öder
- Kiracı emlak vergisi ödemez
Kiracının ödediği aidat, çevre temizlik bedeli gibi kalemler emlak vergisi yerine geçmez.
Hisseli Tapuda Emlak Vergisi
Taşınmaz birden fazla kişiye aitse:
- Her hissedar, hissesi oranında emlak vergisi öder
- Belediyeler genellikle toplam borcu gösterir; hissedarlar kendi paylarını ödemekle yükümlüdür
Yeni Alınan Evde Emlak Vergisini Kim Öder?
- Taşınmazın satın alındığı yılı takip eden yıldan itibaren emlak vergisi ödenir
- Örneğin 2025’te alınan bir ev için ilk emlak vergisi 2026 yılında ödenir
Miras Kalan Evde Emlak Vergisi
- Mirasçılar, tapu intikali yapılmamış olsa bile emlak vergisinden müştereken sorumludur
- Tapu paylaşımı sonrası herkes kendi payı oranında ödeme yapar
Ayrıca bkz: Karamürsel Kiralık Daire
Emlak Vergisi Ne Kadar?
Emlak vergisi tutarı, taşınmazın türüne, bulunduğu il/ilçeye ve belediye tarafından belirlenen emlak vergi değerine (rayiç bedel) göre değişir. Her taşınmaz için ödenecek vergi sabit değildir; bu nedenle “tek bir emlak vergisi tutarı” yoktur.
Emlak Vergisi Oranları
Türkiye’de emlak vergisi oranları, büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmamasına göre farklılık gösterir.
Büyükşehir olmayan illerde:
- Konut: binde 1
- İş yeri: binde 2
- Arsa: binde 3
- Arazi: binde 1
Büyükşehir belediyesi sınırları içinde:
- Konut: binde 2
- İş yeri: binde 4
- Arsa: binde 6
- Arazi: binde 2
Büyükşehirlerde emlak vergisi oranları iki kat olarak uygulanır.
Emlak Vergisi Neye Göre Artar?
- Taşınmazın metrekare büyüklüğü
- Bulunduğu mahalle / cadde
- Belediyenin belirlediği rayiç bedel
- Büyükşehir statüsü
Emlak vergi değerleri genellikle 4 yılda bir yeniden belirlenir; ara yıllarda ise yeniden değerleme oranına göre artırılır.
Ayrıca bkz: Dönüm Nedir?
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Emlak vergisi hesaplaması, taşınmazın emlak vergi değeri (rayiç bedel) ile ilgili vergi oranının çarpılmasıyla yapılır. Hesaplama mantığı basittir ancak doğru sonuca ulaşmak için rayiç bedelin doğru bilinmesi gerekir.
Emlak Vergisi Hesaplama Formülü
Emlak Vergisi = Emlak Vergi Değeri × Vergi Oranı
Emlak Vergi Değeri (Rayiç Bedel) Nedir?
Rayiç bedel;
- Belediyeler tarafından belirlenen,
- Taşınmazın bulunduğu konum, metrekare ve çevresel özelliklere göre hesaplanan,
- Vergiye esas değerdir.
Bu değer tapudaki satış bedelinden farklı olabilir.
Örnek Emlak Vergisi Hesaplama
- Konutun emlak vergi değeri: 1.000.000 TL
- Büyükşehir belediyesi sınırları içinde
- Konut vergi oranı: binde 2
1.000.000 × 0,002 = 2.000 TL
Bu tutar:
- taksit: 1.000 TL
- taksit: 1.000 TL
şeklinde ödenebilir.
Arsa ve Arazi İçin Hesaplama
- Arsa ve arazilerde de aynı formül geçerlidir
- Sadece uygulanan vergi oranı farklıdır
- Tarla vasfındaki araziler için oran daha düşüktür
Bir sonraki başlıkta emlak vergisinden kimlerin muaf olduğunu ve hangi şartlarda ödeme yapılmadığını açıklayacağız.
Ayrıca bkz: Kocaeli Satılık Daire
Kimler Emlak Vergisi Ödemez? (Muafiyetler)
Bazı mükellefler, belirli şartları sağlamaları halinde emlak vergisinden muaf tutulur. Bu muafiyet otomatik değildir; çoğu durumda belediyeye başvuru yapılması gerekir.
Emlak Vergisinden Muaf Olanlar
Aşağıdaki kişiler, tek konuta sahip olmaları ve başka gelir getiren taşınmazlarının bulunmaması şartıyla emlak vergisi ödemez:
- Emekliler
- Ev hanımları
- Çalışmayanlar
- Engelliler
- Şehit yakınları ve gaziler
Muafiyet Şartları
- Türkiye sınırları içinde yalnızca 1 konut
- Konutun 200 m²’den küçük olması
- Kişinin başka bir gelir getirici taşınmazının bulunmaması
- Yazlık, ikinci ev veya iş yeri olmaması
Muafiyet, sadece konut için geçerlidir; arsa ve iş yerleri bu kapsama girmez.
2 Evi Olan Emekli Emlak Vergisi Öder Mi?
Evet, iki evi olan emekliler emlak vergisi öder.
Emekli muafiyeti;
- Sadece tek konut için geçerlidir
- İkinci bir konutun bulunması halinde muafiyet tamamen ortadan kalkar
Sık Karıştırılan Durumlar
- Biri yazlık, biri şehir içi ev → Muafiyet yok
- Bir ev + bir arsa → Muafiyet yok
- Eşlerin ayrı ayrı birer evi varsa → Her biri kendi evi için vergiden sorumludur
Ancak:
Eşlerden biri adına tek konut varsa ve şartlar sağlanıyorsa muafiyet uygulanabilir.
Whatsapp Hattı
